• 如何計算酒店投資回報?

    發布日期: 2018-10-11   來源:網絡


    一、酒店投資回報的簡單判斷

    酒店的投資回報主要依靠客房的營業收入,因為客房以外的投資一般不能產生盈利。以下舉例是5.48年的營業收入等于投資額,13.7年的毛利潤(現金流)等于投資額(不考慮利息因素)。

     

    (1)假設酒店總投資5億元、客房500間,則:

    每間客房投資=5億元/500間=100萬元=1000000元

     

    (2)假設酒店平均房價715元、平均出租率70%,則:

    每間客房每天營業收入=715×70%=500元

     

    (3)每間客房1年的營業收入與投資的比:

    500元×365/1000000元=0.1825

     

    (4)則5.48年的營業收入等于投資額:

    1/0.1825=5.48(年)

     

    (5)假設毛利率為40%,則每間客房1年的毛利潤與投資的比:

    500×0.4×365/1000000=0.073

     

    (6)則13.7年的毛利潤(現金流)等于投資額:

    1/0.073=13.7(年) 

    二、內部收益率

    內部收益率是使項目的凈現值等于零時的折現率。 

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    為什么計算內部收益率?

    使用借款進行建設,在借款條件(主要是利率)還不很明確時,內部收益率法可以避開借款條件,先求得內部收益率,作為可以接受借款利率的高限。 

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    項目可行性標準

    (1)內部收益率大于等于行業基準投資收益率時,該項目是可行的。

    (2)內部收益率大于公司所要求的最低投資報酬率或資本成本,方案可行;內部收益率小于公司所要求的最低投資報酬率,方案不可行。 

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    凈現值

    將預期收益折現,按照貼現率確定現值,即把預計未來的錢按一定的折現率換算成現在值多少(每年現金收入-現金支出按折現率折合成現在的金額,再減去原始投資額按折現率折合成的現在的金額得出的差額)。現值系數可以查表。 

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    凈現值等于零

    酒店是集中投資,開業初期可能還出現入不敷出,凈現金流量為負值,但進入正常經營后就能收入大于支出,凈現金流量為正值。


    未來產生的現金流量現值剛好等于投資成本(資金流入現值總額與資金流出現值總額相等),也就是投資回報平衡點。

    三、投資包括資本金和銀行貸款
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    資本金(投資人的非債務資金)比例:30%以上。
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    酒店貸款屬于中長期貸款

    中長期貸款期限5年(不含5年)以上,用于新建、擴建、改造、開發、購置固定資產投資項目的貸款。合同利率為貸款第1年利率,以后每年根據銀行的利率變動進行調整。


    酒店借款利息單利只按本金計算利息,其所生成利息不再加入本金重復計算利息。計算公式為:借款本利和=本金+本金×利率×期數。


    復利不僅按本金計算利息,對尚未支付的利息也要計算應付利息,俗稱“利滾利”。歐美國家長期借款利息一般按復利計算。 

    四、貸款利息開業前可資本化

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    酒店開業前發生貸款利息的可以計入所建固定資產價值,予以資本化。

    例如,建造酒店向銀行借入借款5億元,年利率10%,5年到期,每年計息一次,到期一次還本付息,按單利計算,5年的本利和為:5+5×10%×5=7.5億元。也就是說,酒店總投資從原先的5億元增加到7.5億元。 

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    酒店開業后的貸款利息直接計入當期損益,不能資本化,予以費用化。 



    五、酒店投資的還款來源

    主要是稅后利潤、固定資產折舊,其他自有資金。 

    六、若干關聯理論和數據參考
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    酒店投資的兩大類

    (1)投資于不動產,經營持續期40年以上。

    (2)投資于租賃物業的裝修,經營持續期5年以上。


    投資于不動產的投資回報時期長。酒店作為商業地產有40年的經營時間,酒店的黃金收獲期是開業后6至20年。酒店投資必須有必要的良性基礎,包括酒店的股本金占30%至60%以避免還本付息壓力過大、土地成本占總投資的30%至40%以避免投資成本過高。


    新開業酒店第一年經營虧損是正常的,因為樹立酒店知名度、落實客戶市場等等都沒有條件完成。酒店開業后6年甚至更多時間財務虧損是正常的,酒店虧損包括經營虧損和財務虧損,經營虧損就是毛利潤(營業收入剔除人工、能耗、物耗等)為負,財務虧損是凈利潤(毛利潤剔除還本付息、折舊、攤費等)為負。 

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    預算和經營判斷參考

    20世紀末,美國賓夕法尼亞州大學喬-W-奧尼爾教授考察千余家美國酒店后根據數據庫用回歸分析法得出酒店預算參考標準,以單個客房每天的平均收入作分子,其客房平均分擔酒店投資額為分母,在分子為1的情況下,分母分別為經濟型720、中檔規模634、全套服務平均948;全套服務中供餐飲910、全套服務中不供餐飲1003。 

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    與投資回報的關聯

    (1)其實是總投資年營業收入率36.5%(0.001乘以365),假設沒有經營成本即2.74年(1除以36.5%)收回現金流。

    (2)如果經營成本占60%、毛利潤率為40%,則6.85年(36.5%乘以40%=0.146;1除以0.146=6.85)收回現金流,與海外酒店7年的快速折舊要求不謀而合。

    (3)如果凈利潤率為15%,則投資回收期18.26年(36.5%乘以15%=0.05475;1除以0.05475=18.26);如果凈利潤率為20%,則投資回收期13.70年(36.5%乘以20%=0.073;1除以0.073=13.70)。 

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    投資與設計的平衡預測

    (1)以土地成本占33%計算,五星級酒店平均每平方米造價包括土地成本1.8萬元。

    (2)以客房面積50平方米計算,每間客房分攤投資90萬元(現行《旅游飯店星級的劃分與評定》即GB/T14308—2010文件規定五星級酒店70%客房的面積應不小于20平方米,不含衛生間和門廊)。

    (3)每間可供房收入900元除以每間客房分攤投資90萬元為千分之一。

    (4)每間可供房收入900元,如平均出租率70%、則平均房價為1286元。

    (5)對餐飲等業務對酒店凈利潤的形成貢獻忽略不計。

    (6)按照靜態回收期計算。

    (7)不考慮物業重置價變化。

    (8)歷史數據:1986年11月29日開業的上海華亭賓館,投資8000多萬美元,客房1008間。按照今天人民幣美元匯率6.3280計算,每間客房分攤投資為50.22萬元人民幣。 

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    五星級酒店投資回報數據

    五星級酒店平均25年回收是21世紀頭十年代來最好的,樂觀的前瞻是回到平均25年回收,五星級酒店平均25年回收是21世紀頭十年代來最好的。當然平均數從來不能阻擋出類拔萃。以下數據基礎根據國家旅游局監督管理司。

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